Qualche giorno fa vi abbiamo parlato delle novità in corso relative al Decreto Aiuti e al cambiamento della definizione di ristrutturazione edilizia. Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge 15 luglio 2022, n. 91 troviamo più possibilità per l’intervento di demolizione e ricostruzione.
Decreto Aiuti e nuove misure in edilizia
Dopo aver ottenuto la fiducia da parte del Senato, con l’approvazione in via definitiva del testo licenziato dalla Camera giovedì scorso, il testo è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (GU Serie Generale n. 164 del 15 luglio 2022): parliamo della legge 15 luglio 2022, n. 91.
Al centro dell’attenzione: Superbonus, definizione di ristrutturazione e rinnovabili
Ecco una sintesi di tutte le novità, dalla modifica della definizione di ristrutturazione edilizia, alle semplificazioni che riguardano l’installazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili, alle modifiche al meccanismo della cessione del credito, fino all’aggiornamento dei prezzari e misure di compensazione in materia di caro materiali e tanto altro.
I problemi riscontrati per un errore formale
Un problema di “definizione” ha, infatti, lasciato in standby uno degli interventi principali di recupero del patrimonio esistente: la demolizione e ricostruzione. Un intervento che si è scontrato con le possibilità offerte dalla normativa fiscale che incentiva il recupero degli edifici e non le nuove costruzioni.
Per un errore formale presente nell’art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 del T.U., sono stati inevitabilmente esclusi dai vari bonus edilizi molti interventi di demolizione e ricostruzione, poiché insistevano su aree vincolate. Questo comportava la ricostruzione senza alcuna modifica della sagoma, delle caratteristiche planivolumetriche né di tipologia dell’edificio preesistente. Ciò andava, chiaramente, contro gli intenti stessi del superbonus 110%, incentrato proprio sulla possibilità di recuperare gli edifici esistenti.
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Ristrutturazione edilizia: la nuova definizione
Una modifica importante tra le novità presenti in questo provvedimento riguarda proprio la definizione di ristrutturazione edilizia del testo unico edilizia. Infatti, vediamo come il ventaglio di possibilità aumenta per gli immobili vincolati ai sensi del dlgs 42/2004 articolo 136.
In sede di conversione in legge, all’art. 14 del decreto Aiuti è stato aggiunto il comma 1-ter che ha modificato i seguenti articoli del Testo:
- l’art. 3, comma 1, lettera d);
- l’art. 10, comma 1, lettera c).
Nello specifico, queste modifiche fanno in modo che venga formulata la richiesta di permesso a costruire anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia, che riguardino beni immobili tutelati ai sensi dell’art. 136, comma 1, lettere c) e d) del dlgs. 42/2004, qualora detti interventi comportino demolizione e ricostruzione con modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure incrementi di volumetria.
Demolizione e ricostruzione
Gli interventi di demolizione e ricostruzione e di ripristino di edifici crollati o demoliti sono classificati come ristrutturazione edilizia anche se riguardano immobili ricadenti in aree tutelate come bellezze d’insieme e se, rispetto alla preesistenza, non vengono mantenuti: sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e anche se c’è un incremento del volume.
Il legislatore si è parzialmente redento con la Legge 27 aprile 2022, n. 34 che, convertendo in legge il Decreto-Legge 1 marzo 2022, n. 17 (Decreto Bollette) ha modificato la formulazione dell’art. 3, comma 1, lettera d) del testo unico edilizia escludendo dalla necessità di mantenere le caratteristiche preesistenti le demolizione e ricostruzioni di edifici in area con vincolo di cui all’art. 142 del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali).
Le aree d’interesse paesaggistico
Le aree d’interesse paesaggistico che vengono considerate sono:
- i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;
- i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;
- i fiumi, i torrenti, i corsi d’acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;
- le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole;
- i ghiacciai e i circhi glaciali;
- i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;
- i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall’articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227;
- le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;
- le zone umide incluse nell’elenco previsto dal decreto del Presidente della Repubblica 13 marzo 1976, n. 448;
- i vulcani;
- le zone d’interesse archeologico.
In particolare, per “bellezze d’insieme” si fa riferimento all’articolo 136, comma 1, lettere c) e d) del dlgs n. 42 del 2004, ossia:
- complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
- bellezze panoramiche e dai punti di vista o belvedere, accessibili al pubblico, dai quali è possibile godere lo spettacolo di quelle bellezze.
Decreto Aiuti: gli interventi riguardanti le bellezze d’insieme
Detti interventi riguardanti le bellezze d’insieme, quindi, non rientrano più tra quelli di nuova costruzione ma di ristrutturazione edilizia; ciò comporta che potranno essere autorizzati tramite permesso di costruire e potranno anche accedere ai vari bonus edilizi.
Pertanto, tra gli interventi sottoposti al permesso di costruire rientreranno anche gli interventi di:
- ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree sottoposte a tutela paesaggistica come bellezze d’insieme;
- ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree.
Proroga del Superbonus per le ville unifamiliari
È, quindi, ufficiale la conferma della proroga del Superbonus per le ville unifamiliari e le unità indipendenti con accesso autonomo. Infatti, è prevista la maxi detrazione per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Ricordiamo che per poter fare richiesta è necessario che entro e non oltre il 30 settembre 2022 siano stati realizzati i lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo previsto.
Novità Decreto Aiuti: semplificazioni per il settore delle rinnovabili
Arrivano due novità importanti per il settore delle energie rinnovabili in edilizia. In primis, i lavori per la realizzazione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili che siano stati autorizzati con il procedimento di cui all’art. 12 del dlgs n. 387/2003, potranno essere avviati entro 3 anni dal rilascio del permesso a costruire (mod. art. 15, comma 2 del T.U.).
La seconda novità interessante riguarda l’ampliamento dell’elenco delle aree considerate idonee per l’installazione di impianti a fonti rinnovabili, comprendendo anche quelle aree non ricadenti nel perimetro di beni sottoposti a tutela del Codice dei beni culturali e paesaggistici.
Per tali aree si rendono applicabili le procedure autorizzative semplificate previste per tali aree dal dlgs n. 199/2021, secondo cui, nei procedimenti di autorizzazione (inclusa la Via), l’autorità competente in materia paesaggistica si esprime con parere obbligatorio non vincolante e, inoltre, i termini delle procedure autorizzative sono ridotti di un terzo.
